Wie man mit einer Familienstiftung Immobilienvermögen verewigen kann

Immer wieder beobachten wir in unserer alltäglichen Arbeit Situationen, bei denen es um die Übertragung von Immobilienvermögen auf nachfolgende Generationen geht. Neben den üblichen steuerlichen und rechtlichen Fragen geht es oft auch ganz praktisch um die Frage, wie so eine Übertragung sinnvoll umgesetzt werden kann. Dabei wird oft der Wunsch der abgebenden Generation übergangen oder vernachlässigt, das Vermögen dauerhaft für die nachfolgenden Generationen zu sichern.

Interessanterweise kommt dabei eher selten eine Stiftungsregelung ins Spiel. Daher waren wir sehr erfreut als uns Thorsten Klinkner, Rechtsanwalt und Steuerberater in Meerbusch (bei Düsseldorf) und ein ausgewiesener Experte für Stiftungsrecht, anbot, einen Gastartikel zum Thema „Familientiftungen als Instrument für Vermögensnachfolge“  in  unserem Blog zu veröffentlichen:

Gastbeitrag von Thorsten Klinkner, Rechtsanwalt und Steuerberater

Grundgedanke der Familienstiftung: Verfügen vor Besitzen

Auch ein Immobilienvermögen lässt sich unter dem Dach einer Familienstiftung verselbständigen und damit langfristig schützen. Die Immobilienverwaltung in einer Familienstiftung ist steuerlich stark begünstigt, und zugleich lassen sich interessante strategische Gestaltungsmöglichkeiten nutzen.

Die Immobilienvermögen in Deutschland wachsen schnell und massiv. Einer aktuellen Studie zufolge beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro, inklusive des Bodenwerts der bebauten Flächen. 2019 rechnet die Beratungsgesellschaft EY mit einem Transaktionsvolumen von 72 bis 75 Milliarden Euro im deutschen Immobilienmarkt. Berücksichtigt darin sind Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilienportfolios. Im vergangenen Jahr wurden für 17,6 Milliarden Euro in Portfolios gehandelte Wohnimmobilien gekauft, knapp 13 Prozent mehr als 2017, meldet EY. Bei 71 Prozent der Befragten seien Wohnimmobilien nach wie vor begehrt.

Jetzt sind diese Investoren nicht nur institutionelle Organisationen wie Versicherungen, Pensionskassen und Private Equity-Gesellschaften. Sondern eben auch Familien und Unternehmen, die ihr Vermögen (zum Teil) in Immobilien allokieren und die Portfolios langfristig mit Augenmaß ausbauen wollen. Diese suchen dann oftmals ein steuerlich und strategisch interessantes Gestaltungsinstrument, um ihr Immobilienvermögen zu schützen und auszubauen.

Mit einer Familienstiftung Zersplitterung, feindliche Übernahme etc. verhindern

Aus diesem Grund hat sich die Familienstiftung für strategisch denkende Immobilieninvestoren als sinnvolle, bedenkenswerte Option herausgestellt. Diese besondere Art der Stiftung übernimmt die Eigentümerschaft über ein Vermögen und sichert dieses innerhalb einer individuell stimmigen Struktur. Das Vermögen wird verselbstständigt unter dem eigentümerlosen Dach der Familienstiftung, denn eine Stiftung gehört nur sich selbst, an ihr bestehen keine vermögenswerten Mitgliedschafts- und Beteiligungsrechte. Will heißen: Eine Immobilie oder ein Immobilien-Portfolio geht in den Besitz der Familienstiftung über – mit dem (doppelten) Zweck, die Immobilie(n)vor Zersplitterung, feindlicher Übernahme etc. in der Hand der Familie zu bewahren und zugleich Steuervorteile zu genießen.

Die Kernfrage vor jeder Stiftungserrichtung ist, ob die Immobilie als Ertragsquelle dauerhaft für die Familie erhalten werden soll. Das kann auch eine für die Familie besonders emotional bedeutsame Immobilie sein, aber sich ebenso gut auf ein reines finanzielles Investment beziehen. Für diesen Zweck ist die Stiftung prädestiniert, da eine einmal in die Familienstiftung überführte Ertragsquelle (wenn überhaupt, das entscheidet die Stiftungssatzung!) nur nach den Spielregeln der Stiftungssatzung und dem Stifterwillen wieder aufgelöst werden kann, um die darin aufgegangene Ertragsquelle wieder in den Markt zurückzuführen.

Verfügen vor Besitzen, das ist die Leitlinie der Familienstiftung. Durch den Übergang des Vermögens auf die Familienstiftung wird dieses dem direkten Zugriff entzogen. In der Stiftungssatzung – die einzig und allein durch den Stifter erfolgt – kann festgelegt werden, dass die Familie die einzige Bezieherin der Erträge aus dem Immobilienvermögen sein soll: Je nach Ausgestaltung der Stiftungssatzung werden bis zu 100 Prozent der Erträge der Stiftung an die bezugsberechtigten Familienmitglieder ausgeschüttet. Auch punktuelle beziehungsweise zusätzliche Finanzierungen für Ausbildung, Unternehmensgründung etc. durch die Stiftung sind möglich.

Mit einer Familienstiftung Verantwortung für Vermögen herausbilden

Das ist strategisch nicht nur aus finanzieller Sicht interessant, damit Familienmitglieder versorgt sind, aber nicht – etwa im plötzlichen Erbfall – unerwartet und unabhängig über ein möglicherweise nicht unbeträchtliches Vermögen entscheiden können, sodass dieses womöglich zersplittert werden kann. Die Einbringung des Immobilienvermögens in die Familienstiftung führt auch dazu, dass die nachfolgenden Generationen an die Verantwortung für und den Umgang mit dem Portfolio herangeführt werden, beispielsweise als Mitglied des Beirats oder des Vorstands der Stiftung beziehungsweise durch die Tätigkeit in der Geschäftsführung einer mit der Familienstiftung verbundenen Gesellschaft. Das führt zu einer hohen Bindung an das Familienvermögen und schafft Vertrauen zwischen den Generationen.

Sollte in der Familie niemand für eine solche Aufgabe zur Verfügung stehen, können sich Geschäftsführer, Beiräte und Vorstände natürlich auch aus externen Persönlichkeiten rekrutieren. Dabei bleibt die Strategie der Familienstiftung, die den Umgang mit dem Vermögen auf allen Ebenen definiert, unangetastet. Ein angestellter Manager einer Immobilienverwaltungsgesellschaft oder der hauptamtliche Stiftungsvorstand kann nicht einfach gegen den Willen des Stifters verstoßen, sondern muss dessen satzungsgemäßen Vorgaben jederzeit entsprechen. Der Beirat wacht darüber und entscheidet im Zweifel auch über eine Abberufung. Das sichert das Vermögen im Sinne des Stifters nochmals ab.

Auch steuerlich ist die Familienstiftung ein spannendes Instrument. Die Immobilienverwaltung in einer Familienstiftung ist steuerlich stark begünstigt. Stiftungen versteuern ihre Mieterträge mit dem Körperschaftssteuersatz von 15 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag) anstelle des individuellen Steuersatzes, der in der Spitze 45 Prozent beträgt. Auch zahlt die Stiftung keine Gewerbesteuer auf die Verwaltung von Immobilien- und/oder Kapitalvermögen, selbst dann, wenn sie weitergehend gewerblich tätig wird. Die Familienstiftung unterliegt der vereinfachten Gewinnermittlung und kann Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen.

Die Stiftung kann die Immobilien sowohl finanzieren als auch Darlehen vergeben. Auch Beteiligungen als Minderheits- oder Mehrheitsgesellschafter sind möglich, genauso wie Veräußerungsgeschäfte zwischen Stiftung und Stifterfamilie.

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Über den Autor

Rechtsanwalt und Steuerberater Thorsten Klinkner führt die Rechtsanwalts- und Steuerberatungsgesellschaft UnternehmerKompositionen GmbH aus Meerbusch bei Düsseldorf. Sie ist etablierter Spezialdienstleister für die rechtlich, steuerlich und strategisch tragfähige Errichtung von Familienstiftungen als Instrument einer zukunftsorientierten Eigentümerstruktur und zu 100 Prozent auf die Entwicklung von langfristigen Stiftungs-Strategien für Familienunternehmen und professionelle Immobilieninvestoren im deutschsprachigen Raum spezialisiert. Thorsten Klinkner kooperiert auch mit anderen Berufsträgern, unabhängigen Vermögensverwaltern und Family Offices.

 

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