In der Praxis ist zu beobachten, daß die Vergütung für Verwalterleistungen in der Regel pauschal pro verwalteter Einheit abgerechnet wird. Je nach Standort, Lage und Größe der Immobilie, werden dabei in der Regel zwischen € 13,- und 22,- / Monat/Verwaltungseinheit vereinbart.

Dieser Ansatz kommt wohl historisch aus dem Bereich der WEG Verwaltung, wo es im Rahmen des Verwaltungsmandates zunächst nicht um Mieteinnahmen geht. Auch im sozialen Wohnungsbau waren bzw. sind Verwaltungskosten nach Einheiten bemessen. Somit hat sich die Berechnung pro Wohneinheit im wohnwirtschaftlichen Sektor weitgehend als Standard etabliert.

Im gewerblichen Bereich oder bei institutionellen Auftraggebern sind Verwaltervergütungen, die in Prozent der Mieteinnahmen vereinbart werden, durchaus üblicher, denn hier geht es in der Regel um Immobilienperformance, die sich in erster Linie in Mieteinnahmen ausdrückt. Aber auch hier ist das Performanceprinzip noch lange nicht so weit etabliert, daß die Verwalter auch eine spürbare Motivation entwickeln, die wirtschaftliche Situation einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios proaktiv zu steigern.

Während es im Asset Management Bereich mittlerweile nicht mehr unüblich ist über Incentivierung zu sprechen, wird die Verwaltungsleistung immer noch als eine Art Flatrate Leistung vereinbart. Der Immobilienverwalter wird nicht als Teil der Performancegleichung begriffen. Der Immobilienverwalter selbst sieht sich auch oft als Sachbearbeiter oder Sachverwalter, obwohl er regelmäßig tief genug am und im Objekt arbeitet, um Schwachstellen und Steigerungspotentiale zu kennen. Oft werden diese Potentiale aber nicht ausgeschöpft, weil der Auftraggeber sich nicht danach erkundigt und der Verwalter selbst keinerlei Motivation hat, diese offen zu legen oder sich darüber auch nur Gedanken zu machen.

Aber selbst die erfolgsabhängige Vergütung ist sehr eingeschränkt, wenn sie sich ausschließlich an vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen orientiert. Eine Motivation z.B. Bewirtschaftungskosten zu reduzieren oder Mietrückstände abzubauen oder gar zu vermeiden, wird nur sehr bedingt in die Erfolgsgleichung einbezogen.

Als wirtschaftlich motivierter Eigentümer und Auftraggeber empfiehlt es sich daher, weitere Performanceaspekte in eine Verwaltervereinbarung aufzunehmen. So kann z.B. die eingenommene Ist-Miete als Maßstab dienen, um den Verwalter zu motivieren, Mietrückstände abzubauen und zu vermeiden. Aber auch Fluktuationsraten, Höhe der Betriebskosten sowie Leerstandszeiten können Eingang in einen Verwalterbetrag finden.

Natürlich kann ein Auftraggeber auch nicht monetäre Kriterien für eine gute Verwalterleistung einbringen. Für viele Auftraggeber ist z.B. die Erreichbarkeit des Verwalters ein wichtiges Qualitätsmerkmal oder auch die Reaktionszeit in Problemfällen.

Für Eigentümer mit spezifischen Businessplänen, die z.B. einen Leerstandsabbau mit anschließendem, wertoptimierten Verkauf der Immobilie innerhalb von z.B. 5 Jahren vorsehen, kann es sich sogar empfehlen, den Verwalter bei erfolgreicher Umsetzung des Business Plans am Verkaufserfolg zu beteiligen.

Die Möglichkeiten, die Motivation des Verwalters zu erhöhen sind vielfältig, sie setzen aber einen flexiblen und selbstbewußten Verwalter als Gesprächspartner voraus, der bereit ist, in einen konstruktiven Dialog einzusteigen. Gleichzeitig muß jedoch auch der Eigentümer bereit sein, den erhöhten Controllingaufwand und das ebenfalls höhere Honorarrisiko im Erfolgsfalle überdurchschnittlich zu vergüten. Nicht zuletzt beansprucht der anspruchsvolle Eigentümer eine Premiumleistung, die im Erfolgsfalle auch Premiumhonorare mit sich bringen sollte.

gez. Sascha Janzen