Die Top 3 Tipps, die Ihren Inkassoerfolg um 50% steigern können

Haben Sie auch mit Mietrückständen, säumigen Zahlern, Mietminderungen wegen „Scheinmängeln“, Zechprellern und Mietnomaden zu tun? Die meisten Vermieter und Verwalter haben damit bereits in der ein oder anderen Form Erfahrungen machen müssen.

Wir hören nicht selten Ausdrücke der Verzweiflung und von Frust, wenn das Gespräch auf das Thema offene Forderungen kommt. Auch wir haben diesbezüglich unsere Erfahrungen gemacht.

Ohne, daß unsere aus Erfahrung gewonnenen Erkenntnisse Anspruch darauf haben, eine Allheilmittel zu sein oder eine Art Zauberrezept, so läßt sich doch durch einige einfache Grundregeln der Berg der offenen Forderungen vermeiden und auch abbauen.

Hier sind die Top 3 Tipps zur Vermeidung und zum Abbau von Mietrückständen:

• Drum prüfe, wer sich (ewig) bindet

Es mag wie ein alter Hut klingen aber in der Praxis hilft es, sich dieser Weisheit gelegentlich bewußt zu werden. Je gründlicher Sie die Vorprüfung durchführen bevor Sie einen Mietvertrag eingehen, desto geringer ist die Ausfallwahrscheinlichkeit. Natürlich schützt eine gründliche Prüfung nicht vor unerwarteter Arbeitslosigkeit, einem Krankheitsfall oder sonstigen schweren Schicksalsschlägen, aber durch eine gründliche Prüfung können Sie einen Großteil von unerwünschter Mieterklientel bereits im Vorfeld aussieben.

Dabei können Sie auch gründlicher sein als sich nur auf eine Selbstauskunft und ein paar Gehaltsnachweise zu verlassen. Holen Sie zusätzlich eine Bonitätsauskunft und Vorvermieterreferenzen ein und setzen Sie sich mit den Referenzgebern direkt in Verbindung. Wenn Ihnen Unterlagen „seltsam“ vorkommen, fragen Sie nach und erkundigen sich im Zweifelsfall beim Ersteller des betroffenen Nachweises. Wir haben schon gefälschte Arbeitsverträge und Gehaltsabrechnungen als Nachweise vorgelegt bekommen. Derzeit entwickeln wir derzeit einen Standardprozeß für unsere Immobilienverwaltung, so daß wir immer ein Mindestniveau an Vorprüfung gewährleisten können.

Als einer der wichtigsten Ratschläge aus meiner Sicht, sollten Sie unbeding auf Ihr Bauchgefühl hören. Ihr Unterbewußtsein ist oft deutlich sensibler für „Unstimmigkeiten“ als Ihr Bewußtsein. Im Zweifelsfall lassen Sie sich eher nicht auf einen Vertrag ein und riskieren lieber einen weiteren Leerstandsmonat. Das kommt Sie allemal günstiger als hinterher einen Mietnomaden räumen lassen zu müssen.

• Prüfen Sie regelmäßig auf fällige Zahlungen

Wenn Sie regelmäßig auf fällig gewordene Zahlungseingänge prüfen und dann auch sehr zeitnah darauf mit Zahlungserinnerungen reagieren, bauen sich Rückstände erst gar nicht auf. Mir scheint es, als ob so mancher Schuldner ein sehr feines Gefühl dafür entwickelt mit wem er „Spielchen“ spielen kann und mit wem nicht. Geduld an dieser Stelle wird häufig ausgenutzt und am Ende haben Sie für diese Tugend dann das Nachsehen. Ich rate dazu, Zahlungen regelmäßig zu prüfen und dann umgehend zu reagieren, um erst gar keinen Berg von Rückständen entstehen zu lassen.

• Seien Sie pro-aktiv in Ihren Inkassoaktivitäten

Wir raten zwar dringend davon ab, sich mit mehr oder weniger seriösen Vertretern der proaktiven Inkassozunft einzulassen oder gar die Grenzen der Legalität zu überschreiten aber es gibt durchaus noch andere Wege als „nur“ böse Briefe und Mahnungen zu schreiben. Als sehr gute Methode haben sich persönliche Besuche bewährt. Den meisten Schuldnern fällt es deutlich leichter eher eine Mahnung als einen Menschen zu ignorieren, der ihnen in die Augen schaut. Diese Methode ist zwar aufwendig, bringt aber sehr gute Ergebnisse. Die persönlichen Besuche sind aus meiner Erfahrung auch effektiver als einen Gerichtsvollzieher zu beauftragen. Ob es an mangelnder Motivation liegt, kann ich nicht sagen, aber die Ergebnisquoten der durch uns beauftragten Gerichtsvollzieher liegen deutlich unter denen der eigenen Besuche.

Oftmals zeigt sich an dieser Stelle auch, daß es Lösungen für jene Probleme gibt, die zu den Mietrückständen geführt haben. Diese Lösungen hätten sich nicht oder erst viel später (vielleicht zu einem Zeitpunkt, wo die Lösung zu spät gekommen wäre?) ergeben ohne einen persönlichen Besuch.

Mit den oben erwähnten Tipps lassen sich Mietrückstände schon im Vorfeld vermeiden und bestehende Rückstände deutlich abbauen. Insbesondere persönliche Besuche bergen ein enormes Minderungspotential, da die meisten Gläubiger diese meiden.

Ein guter Immobilienverwalter wird das Inkasso bis einschließlich der Mahnstufe 2 selbst betreiben und damit die Kosten für den Auftraggeber gering halten. Fragen Sie doch mal Ihren Verwalter, ob er schon einmal einen säumigen Mieter persönlich aufgesucht hat, um das Thema der sich häufenden Mietrückstände zu erörtern.

gez. Sascha Janzen